Chez Espaces-Atypiques, nous nous intéressons à l’immobilier dans ses moindres détails et nous aimons déchiffrer de nouvelles tendances, surtout quand elles deviennent des tendances de fond… Les ventes aux enchères immobilières sont dans le vent, car il vous permet de trouver des propriétés atypiques à des prix souvent attractifs (les biens sont vendus entre 20 et 30% en dessous du prix du marché, fois plus). Attention, cependant, aux conditions strictes à remplir, car si l’opération peut être tentante, elle comporte de nombreux risques. Notre expert en éclairage a étudié la question de près pour vous.
Bien que la vente aux enchères immobilières ne soit pas une pratique révolutionnaire dans l’acquisition d’espace, elle s’est démocratisée avec la montée en flèche du prix de l’immobilier et la demande croissante pour une grande variété de propriétés. Ces ventes peuvent permettre l’achat de certains biens à des prix compétitifs, mais surtout donner accès à des locaux atypiques : écoles, chapelles, caveaux, bâtiments, parkings… Ils ont lieu régulièrement dans toute la France, et à Paris, tous les mardis, à la Chambre des notaires, place du Châtelet. Dans une atmosphère solennelle, les acheteurs potentiels — enregistrés à l’avance et ayant remis au notaire un chèque de consignation, en échange d’un badge qui leur donnera la possibilité d’enchérir — peuvent assister à une vente et à une offre. Deux types de ventes peuvent leur être présentés : une vente dite volontaire, lorsqu’un individu met sa propriété en vente, ou une vente judiciaire (appelée appel d’offres), forcée à la suite d’une saisie de biens, un désaccord entre les parties intéressées… Véritable spectacle dramaturgique orchestré dans une atmosphère solennelle, la vente a lieu. Surtout à la bougie : Le notaire allume deux petites mèches de 30 secondes chacune. Si personne ne réenchère pendant l’incendie des deux feux, la dernière vente aux enchères prévaut.
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Participer à une vente aux enchères : une approche méticuleuse
Plusieurs biais sont possibles pour trouver une vente aux enchères. Petites annonces sur des sites immobiliers classiques tels que SELoger, affiches sur des biens immobiliers ou sur des sites de notaires pour la vente à Paris (notarires.parisid, section « Immobilier » puis « Enchères immobilières ») et dans toute la France (immobilier.notaires.fr). Vlimmo.fr compile toutes les ventes publiques dans toute la France, tout comme le site web et l’application mobile licitor.com, qui répertorie les ventes aux enchères des avocats et notaires. Ventes (date, lieu et but de la vente) et ses informations sont annoncées un mois avant. Ils sont ouverts à tous, ce qui signifie que vous serez confronté à des particuliers mais aussi à des professionnels de l’immobilier, y compris des concessionnaires expérimentés . Il est préférable d’être bien préparé avant de participer à un tel événement.
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En amont, vous devez consulter les spécifications (contenant les conditions de vente, ainsi que l’origine de la propriété, la planification dispositions, situation hypothécaire, questionnaire du fiduciaire, montant des coûts d’organisation, mesure de la propriété dans la loi Carrez pour les logements en copropriété, etc.) et visiter le puits à un jour et l’heure de rendez-vous fixés et groupés. Cette pré-étude de la propriété est essentielle, car ce sera la seule information que vous aurez à soumissionner. Vous ne bénéficiez pas de la garantie pour les défauts cachés. Cela signifie que vous ne pourrez pas retourner contre le vendeur si vous découvrez un défaut de prévente. D’où l’importance de visiter la propriété avant la vente.
La priorité des priorités est alors financière : combien pouvez-vous soumissionner ? Quel montant ne faut-il pas dépasser pour ne pas risquer d’être en défaut ? Il est essentiel d’inclure dans votre budget maximum (et donc la vente aux enchères maximale que vous êtes prêt à faire…) les frais de notaire et de vente qui s’appliqueront en plus du prix de vente final de la propriété (entre 10 et 15% de la vente aux enchères) montant). Vous devez connaître votre capacité d’emprunt à l’avance, et celle-ci doit être validée par votre banque avant de vous inscrire à une vente. En effet, une fois que vous l’aurez gagné (dans ce cas, vous serez un « soumissionnaire retenu »), vous n’aurez pas le délai de retrait de 10 jours pour un achat « classique », et vous devrez payer le montant total dans les 45 jours, à partir du jour 11.
Important à savoir aussi : le jour de la vente à la Chambre des notaires, vous devrez remettre au notaire responsable de la vente un chèque de consignation certifié, dont le montant est fixé par le notaire, généralement 10% du prix pari. Après l’enchère, le chèque est retourné au soumissionnaire s’il n’est pas déclaré soumissionnaire retenu, mais débité immédiatement si vous remportez l’enchère. Soyez prudent de lire les termes et conditions de la vente, car si vous êtes un soumissionnaire retenu, vous pourriez être invité à payer un supplément de dépôt correspondant à 10% du prix de vente final le jour J ! Avec le dépôt de ce chèque, vous pourrez faire les offres que vous souhaitez vous-même. Comme nous le répétons, ces mesures doivent être mises en œuvre avec la plus grande prudence, car une fois que l’enchère est proposée, il n’est plus possible de l’inverser.
Dans ce cas, si vous n’êtes pas en mesure de payer le montant de la vente et les frais, la propriété est remise en vente pour son prix initial. Vous devrez alors régler la différence entre le prix auquel il a été déclaré et le prix de revente sur cette nouvelle enchère. Le chèque de dépôt que vous avez déjà déposé sera débité à cette fin, le cas échéant.
Il convient également de noter que, dans les 10 jours suivant la vente, une surenchère peut être offerte (sauf si cette possibilité a été exclue dans le cahier des charges). Une nouvelle vente doit alors être organisée, avec une offre à un prix supérieur de 10 % au prix de la vente aux enchères.
Si vous sont un soumissionnaire retenu et vous remplissez correctement toutes les conditions que vous recevez les clés, et les formalités habituelles (telles que la publicité foncière) sont effectuées au bureau du notaire.
Enchérir sur Internet : une tendance en hausse
Si le spectacle des ventes immobilières vaut la peine d’être visité, il est également possible d’enchérir sur Internet, et d’acheter une propriété sans quitter la maison. Agorastore.fr est le site de référence pour la vente aux enchères de biens d’occasion des collectivités locales, des organismes publics et des grandes entreprises. Immonot.com, le site immobilier des notaires, propose également des ventes aux enchères en ligne. Le principe est simple : s’inscrire en ligne, choisir une niche pour visiter la propriété, s’inscrire à la vente et y participer, en fonction du montant de la première offre indiquée. Tous les documents et informations sont disponibles en ligne
Récemment, ce que l’on appelle « inverse » ou « composer » les ventes ont été émulant. Le principe est simple : un prix de départ élevé est fixé. Au fur et à mesure que l’enchère se poursuit, ce prix diminuera rapidement et sur une courte période de temps. Le premier enchérisseur à placer une enchère gagne l’enchère, mais un seul clic. Ces ventes sont supervisées par des notaires.
Une pratique qui séduit les agents immobiliers
Les agents immobiliers sont également très intéressés par les ventes aux enchères, même si, dans leur cas, il ne peut pas être appelé « vente aux enchères » (réservé aux juges, notaires et fonctionnaires) mais plutôt des citations faites sur la base d’un système d’enchères. Basé sur un principe développé depuis plusieurs années aux États-Unis, imoxo.com a lancé la première plateforme française qui permet aux agents immobiliers de collecter les ventes aux enchères auprès des clients qui ont visité la propriété. Plusieurs réseaux immobiliers et agents indépendants ont été séduits par le concept, qui leur permet de présenter une vente réservée via un salle de vente aux enchères. Sont alors autorisés à soumissionner seulement identifiés et approuvés acheteurs potentiels, ayant bien sûr visité le logement.
En bref, si vous décidez d’acheter une propriété aux enchères, étudiez attentivement toutes ces informations, car il sera essentiel de vous préparer à une vente, et à un achat tel que celui-ci. Il s’agit d’une opération plus risquée qu’un achat « classique » et beaucoup d’énergie déployée, mais il peut être extrêmement intéressant pour certaines marchandises si vous êtes bien préparé forit.
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