Quand passer une SCI Ă  l’IS ?

Pour une fois, je supprime aujourd’hui pour laisser un article de M. Paul AUBE. Ce dernier est l’auteur d’un guide rĂ©ussi sur les avantages de SociĂ©tĂ© Civile Immobilière (SCI) sur l’impĂ´t sur le revenu des sociĂ©tĂ©s (IS) afin d’optimiser la fiscalitĂ© des investissements immobiliers. Cependant, une stratĂ©gie complexe peut ĂŞtre très rentable l’impĂ´t. Ce guide vous prĂ©sentera d’une manière simple en atteignant les engrenages du mĂ©canisme jusqu’Ă  la fin de la technique. M. AUBE est aussi un simple investisseur privĂ© qui sait Comprendre et utiliser le SCI d’ISIS pour ses investissements immobiliers. Aujourd’hui, il partage son expĂ©rience de manière pĂ©dagogique et utile. Vous pouvez trouver l’analyse ci-dessous et le lien Ă  son guide Ă  la fin de l’article.

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Les impĂ´ts sont souvent une source de frustration. Chaque fois que vous avez le mĂŞme sentiment qu’en mai : payer Ă  des impĂ´ts. Vous aimeriez pouvoir le rĂ©duire. MaĂ®trisez mieux. Vous pensez que cet argent pourrait ĂŞtre utilisĂ© d’une autre manière. Bien sĂ»r, les impĂ´ts ont un sens. Mais c’est ce qui est le poids qui est confrontĂ© Ă  la frustration quand vous voyez qu’ils augmentent chaque annĂ©e. Malheureusement, cela s’applique Ă©galement Ă  l’immobilier. Connaissant ce domaine, vous devez avoir remarquĂ© qu’il n’y a pas de projet immobilier stable sans une fiscalitĂ© rĂ©flĂ©chie. Vous n’avez tout simplement pas le choix : pour rĂ©ussir, vous devrez inĂ©vitablement passer par la boĂ®te FiscalitĂ©. Je l’aime ou pas…

Dans une tentative de contrĂ´ler cet impĂ´t sur le revenu de l’immobilier, beaucoup ont pensĂ© Ă  diverses stratĂ©gies fiscales et immobilières… et je suis dans  ! Mon Ă©lection a Ă©tĂ© arrĂŞtĂ©e sur le SCI Ă  l’Etat islamique. Vous aurez probablement remarquĂ© que nous parlons souvent de SCI, mais peu de SCI sur IS. La plupart du temps, c’est l’IBS Ă  l’IR (impĂ´t sur le revenu) qui est le plus utilisĂ©. Beaucoup Des articles ont Ă©tĂ© Ă©crits sur ce sujet. Donc je vais parler du SCI ici exclusivement EST. En fait, la diffĂ©rence entre ces 2 IBS est seulement au niveau fiscal (et non au niveau juridique). Cette diffĂ©rence cruciale permet de repenser complètement les investissements immobiliers. Voyons voir pourquoi.

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Impôt sur les sociétés ou IS : quésaco ?

Une option de contrĂ´le simple.

Comme je l’ai Ă©crit dans l’introduction, ICS Ă  IS diffère de l’IBS dans l’IR dans sa fiscalitĂ©. Le choix de l’IS est une option de contrĂ´le. Une case Ă  cocher simple ou non lors de la crĂ©ation de votre SCI (ou après). L’option IS est irrĂ©versible. Autant que vous le dites doit avoir rĂ©flĂ©chi attentivement avant de faire votre choix !

Quel taux d’intĂ©rĂŞt pour quel rĂ©sultat ?

L’Etat islamique est un impĂ´t sur les bĂ©nĂ©fices des entreprises. Avec d’autres Mots, si vous avez de l’argent dans votre SCI après avoir payĂ© tous vos frais, Vous devrez payer 15% en dessous de 38120€, puis 28% jusqu’Ă  500 000€ et au-delĂ  de 33% (jusqu’au 31 dĂ©cembre 2018).

Pour illustrer mes remarques, prenons l’exemple d’un SCI Ă  l’IS avec 3 appartements. Disons que le montant total du loyer est de 18 000€ par an.

Après avoir payĂ© toutes les dĂ©penses (emprunt, comptabilitĂ©, amortissement, assurance, coĂ»ts de copropriĂ©tĂ©…), vous avez encore 3000 €. Vous devrez donc payer 450€ IS (3000€ x 15%) Ă  l’administration fiscale.

C’est tout ! Si vous laissez l’argent dans le SCI, il n’y aura plus d’impĂ´ts payez ! D’autre part, si vous Ă©tiez Ă  l’IR (soit par l’intermĂ©diaire d’un IBS, soit pour votre propre compte), vous auriez dĂ» payer ce qui suit : — les cotisations sociales s’Ă©levant Ă  17,2 % ; — ImpĂ´t sur le revenu selon votre Classe de taxe de frontière.

Maintenant que vous savez ce que signifie ce « IS », regardons ensemble les 5 épisodes principaux de cette option.

Les 5 Ă©pisodes de l’AE Option

1. Fiscalité professionnelle

Avec IS, vous passez des particuliers aux systèmes BIC (Industrial and Commercial RetombĂ©es). C’est-Ă -dire que vous ne faites plus partie de l’alimentation taxe « classique » comme lors de la location nue en leur propre nom. Nous parlons de revenus, de dĂ©penses et d’autres avantages. Par Bref, les termes de comptabilitĂ© d’entreprise… Parce que vous allez ĂŞtre une entreprise Ă  part entière.

Cela conduit à : — pour maintenir une comptabilitĂ© stricte qui nĂ©cessite un comptable. Il s’agit d’un supplĂ©ment qui doit ĂŞtre pris en compte. — Vous n’aurez plus droit Ă  diverses exonĂ©rations ou autres avantages fiscaux pour les placements locatifs, comme le système PMNP.

Remarque : Cependant, il est possible de louer meublé dans votre SCI à IS. Cependant, vous ne pourrez pas profiter des avantages Taxe que ce type de location fournit. Ici, le revenu de votre revenu de location est inscrit dans votre revenu comptable, un point est celui-ci.

2ème taxe opaque steu

L’une des principales diffĂ©rences par rapport Ă  un IBS dans l’IR est que la taxation de vos IBS Ă  l’ISIS est appelĂ©e « opaque ». Un autre terme dĂ©rivĂ© du jargon fiscal. Cela signifie simplement que le La fiscalitĂ© de votre SCI est totalement indĂ©pendante de votre imposition personnelle. Votre SCI n’est plus liĂ©e Ă  votre impĂ´t personnel que c’est le cas d’un SCI sur l’IR ou mĂŞme d’un investissement en son propre nom (location meublĂ©e ou nue). Et cette diffĂ©rence est une petite rĂ©volution dans l’approche stratĂ©gique pour un investissement immobilier !

Imaginez qu’il n’est pas nĂ©cessaire de vous soucier de l’impact fiscal de votre investissement immobilier. Et ce quel que soit le montant du revenu gagnĂ© votre investissement locatif ! Cela aide Ă  Ă©viter cela que j’appelle le syndrome racial L’investisseur immobilier sait : vous devez rĂ©investir en permanence ou revendre Ă  l’impĂ´t sur les recettes fiscales du loyer avant qu’il ne soit avalĂ© par les sables rapides d’impĂ´t sont des cotisations de sĂ©curitĂ© sociale et d’autres impĂ´ts sur le revenu…

En d’autres termes, le SCI de l’ISIS vous permet d’avoir une certaine tranquillitĂ© d’esprit en assurant un contrĂ´le total de votre fiscalité !

3. Beaucoup de frais déductibles

• Le droit de dépréciation

Votre propre système fiscal signifie Ă©galement que votre SI sera assujetti aux règles comptables et fiscales propre. L’une de ces règles est la droit d’appliquer l’amortissement au rĂ©sultat comptable de la SCI. L’amortissement est la comptabilisation de la dĂ©prĂ©ciation des biens meubles ou immeubles. En d’autres termes, votre Le comptable dĂ©finira thĂ©oriquement que les biens de votre entreprise perdront de la valeur au fil des ans.

Afin d’objectiver cette dĂ©prĂ©ciation, le vĂ©rificateur fixera un pourcentage du prix du bien, qui peut ĂŞtre dĂ©duit chaque annĂ©e au cours de tous les presque tous) la pĂ©riode de dĂ©tention des biens. C’est ce qu’on appelle l’amortissement. En pratique, il est calculĂ© en fonction d’une durĂ©e et appliquĂ© Ă  chaque composant de l’appartement. Pour le rendre plus facile, rappelez-vous que l’amortissement est de l’ordre de 3% /an du prix de la propriĂ©tĂ©.

• Droits de transfert (nommément dénommés honoraires de notaire)

Un autre avantage de SCI pour ISIS est la possibilitĂ© de dĂ©duire les droits de transfert des biens acquis. Ce montant tourne autour de 7 -8% du prix de vente n’est donc pas nĂ©gligeable !

• Tous les autres frais

Contrairement Ă  un SCI pour l’IR, un SCI Ă  IS vous permet de dĂ©duire de votre score tous les frais liĂ©s Ă  votre SCI. Voici une liste exhaustif : — Honoraires d’agence, revenus (le cas Ă©chĂ©ant) du gestionnaire, — les frais postaux, — les kilomètres parcourus dans le cadre du SCI (rendez-vous avec la banque, visite d’une propriĂ©tĂ© que vous voulez acheter, signature avec le notaire, changement de locataire, gestion des travaux…) Si votre SCI le justifie par sa taille, il est Ă©galement possible de dĂ©duire l’achat : — une imprimante, — un ordinateur ou mĂŞme une voiture. En ce qui concerne les travaux, il convient Ă©galement de noter que, contrairement Ă  un achat effectuĂ© pour son propre compte, toutes les Ĺ“uvres de profit dĂ©ductibles sont. Donc, il est possible de dĂ©duire une extension, le dĂ©partement du logement ou la construction. La consĂ©quence la plus importante est que votre rĂ©sultat comptable (celui dĂ©clarĂ© Ă  l’administration fiscale) diminuera. Ce qui sera mĂ©caniquement le Montant de l’Etat islamique. C’est donc un outil très puissant sur le front de commande !

Prenons un exemple. C’est de plus en plus parlant.

Pierre et Caroline ont achetĂ© un immeuble avec leur SCI Ă  l’IS, un immeuble de 3 appartements d’une valeur totale de 200.000€. Ainsi, vous serez en mesure de : — amortir leur construire. Votre comptable vous recommande d’amortir votre bien pendant 30 ans. Vous pouvez donc dĂ©duire des rĂ©sultats comptables de votre SCI : 200 000 €/25 ans = 6000€/an pendant 30 ans ! (Note : Comme je l’ai Ă©crit ci-dessus, l’allocation d’amortissement est calculĂ©e pour chaque Ă©lĂ©ment, donc elle n’est pas linĂ©aire dans cet exemple. J’ai simplifiĂ© ici volontairement). — dĂ©coller Frais d’acquisition, c’est-Ă -dire honoraires de notaire : 14 000€ Prenons les numĂ©ros de votre projet : Montant emprunté : 214 000€ ; Paiement mensuel : 1250€ ou 15.000/an  ; dont intĂ©rĂŞts sur les emprunts de la 1ère annĂ©e : environ 6300 euros ; loyer reçu : 1500 €/mois ou 18 000 €/an ; honoraires courants (y compris comptabilitĂ©, copropriĂ©tĂ©s…) : 2500€/an.

Calcul de la fiscalité : Montant imposable = Loyer – DĂ©penses – IntĂ©rĂŞts PrĂŞts — Remboursement — Honoraires de notaire = 18 000 — 2500 — 6300 — 6000 — 14 000 = — 10 800€

On peut voir que Pierre et Caroline ne paieront pas pour l’EIS dans les premières annĂ©es ! En effet, le SCI a accumulĂ© un dĂ©ficit comptable important (10 800€).

Ce dĂ©ficit est Ă©galement dĂ©ductible des bĂ©nĂ©fices des annĂ©es suivantes ! Mais si le SCI apporte beaucoup Ă  l’IS des avantages que vous devez savoir qu’il y a un homologue et c’est tout Ă  fait normal ! Il s’agit de la mĂ©thode de calcul du gain en espèces en cas de revente du bien. Voyons ensemble ce point exceptionnel.

4. Valeur comptable nette (ou VNC) et gain en capital

Dans le contexte d’une entreprise, la consĂ©quence la plus importante de l’amortissement est que VNC diminue avec le temps. Le VNC ici est la valeur de votre propriĂ©tĂ© en un instant. Il est calculĂ© Ă  partir de la valeur brute de la Biens (valeur d’achat) dont l’amortissement est dĂ©duit. J’espère que je ne t’ai pas perdue… Pour le rendre facile, comme je l’Ă©cris ci-dessus, « fictif » perd sa valeur au fil du temps. Cependant, c’est le VNC qui permet de valeur ajoutĂ©e au moment de la revente. Ainsi, plus il est bas et plus la valeur ajoutĂ©e sera Ă©levĂ©e !

Et pour le rendre encore plus facile, prenons notre exemple du bâtiment de Pierre et Caroline.

Comme record, il est supposĂ© que Pierre et Caroline ont achetĂ© leur immeuble 110%, qui a Ă©tĂ© financĂ© par un SCI Ă  l’ISIS. Ici, je me souviens de la CaractĂ©ristiques de votre achat : — Prix : 200.000€ sans frais d’agence et de notaire ; — Loyer : 1500 €/mois ou 18 000 €/an ; — tous frais courants : 2500€/an ; — paiement mensuel d’un montant de PrĂŞt : 1250 €/mois pendant 20 ans.

Comme nous l’avons vu, Pierre et Caroline pourront amortir environ 6 000 euros par an (environ 3% du prix de leur SCI (et donc dĂ©duire du rĂ©sultat du bilan) l’immeuble). Après 5 ans, la valeur comptable nette du bâtiment est donc : 200 000€ — (6000€ x 5 ans) = 170 000€. Si Pierre et Caroline dĂ©cident de revendre leur immeuble pour 220 000€, la valeur ajoutĂ©e Ă  la taxe sera de 220 000€ ou 50 000€

Vous serez intĂ©ressĂ© par ce Par exemple, comprenez que l’amortissement de votre bien chaque annĂ©e augmente considĂ©rablement la valeur ajoutĂ©e potentielle ! En fait, vous payez l’impĂ´t que vous n’avez pas payĂ© lorsque vous possĂ©dez la propriĂ©tĂ© au moment de la revente. une fois acquittĂ© par l’Etat islamique, vous pouvez dĂ©cider de payer le montant restant sous forme de dividende. Cela sera alors imposĂ© conformĂ©ment aux règles fiscales qui lui sont appliquĂ©es (je vais vous dire un peu infĂ©rieur).

Prenons notre exemple une dernière fois.

Comme nous venons de le voir, le gain en capital professionnel d’un bâtiment vendu sera de 50 000€ lors de la revente du bâtiment. Pierre et Caroline doivent donc payer l’ISIS sur la base de 50 000€ : 38120€ x 15% 11.880€ x 28% = 9044€ env.

Nota : Normalement, il serait nĂ©cessaire de retirer les charges courantes de la sociĂ©tĂ© au cours de l’exercice en cours ( impĂ´t foncier, PNO…), je ne l’ai pas pour Ă©viter les calculs compliquĂ©s.

D’autre part, si le SCI avait Ă©tĂ© en son propre nom pour l’IR ou l’achat, la valeur ajoutĂ©e avant toute rĂ©munĂ©ration n’aurait Ă©tĂ© que de 20 000 euros (220 000 euros – 200 000€)  !

5. Que se passe-t-il si nous prenons l’argent du SCI ?

Si vous avez suivi correctement, nous n’avons constatĂ© que les consĂ©quences comptables et fiscales au sein du CSSI. Oui, mais pouvez-vous me dire ce qui se passera si on retire l’argent de ce dernier ? Et je vous rĂ©pondrais que c’est une bonne question ! Afin que l’argent de la SCI de passer dans les actifs personnels, les partenaires doivent payer des dividendes.Cette possibilitĂ© est Ă©mise au moment de l’approbation des comptes de la SCI lors d’une assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale, dès que le bilan Comptable effectuĂ©. En d’autres termes, si vous arrivez en mai, tous les partenaires du Rejoignez ICS pour dĂ©cider s’ils recevront de l’argent Forme de dividendes ou non. Si tout le monde est d’accord et le rĂ©sultat de l’IBS le permet, vous pouvez obtenir de l’argent en fonction de la part des actions que vous dĂ©tenez.

Ces dividendes seront alors imposĂ©s selon la configuration la plus pratique pour vous : —le prĂ©lèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % du dividende ; —Charges sociales (puissance) de 17,2%, suivies de l’impĂ´t sur le revenu (IR) après une rĂ©duction de 40%.

Prenons notre exemple avec Pierre et Caroline. Admettons que leur SCI a un bĂ©nĂ©fice de 1 000€ et qu’ils sont dans la classe d’imposition frontalière de 30%. dĂ©cider de payer ce montant sous la forme d’un dividende.

Nous nous attendons Ă  ce qu’ils dĂ©tiennent chacun 50% des actions. Pierre et Caroline recevront donc 500€ chacun. Vous pouvez soit : — sĂ©lectionnez le PFU, vous devrez donc payer 500€ x 30% = 150€ chaque taxe ; — Ou choisissez ou 500€ x 17,2% = 86€ IR ou (500€ x 60% (40% de rĂ©duction)) x 30% = 90€. Total : 176€ de taxe chacun. Dans leur cas, la PFU serait plus intĂ©ressante.

SCI chez IS : Pour qui ?

Compte tenu de la gestion administrative plus stricte et des coĂ»ts qu’un CSI peut engager, l’ICS Ă  l’ISIS n’est pas pour tout le monde Le monde.

En effet, au-delĂ  du projet, c’est aussi votre façon de voir votre investissement immobilier qui vous permettra de savoir si le SCI est adaptĂ© Ă  l’IS ou Non.

NĂ©anmoins, cette liste non exhaustive de projets qui pourraient faire partie d’un IBS Ă  l’ISIS peut ĂŞtre rĂ©sumĂ©e :

— Projets Ă  grande Ă©chelle : achat d’un immeuble, plusieurs appartements… — Investisseurs qui souhaitent augmenter considĂ©rablement leurs actifs. — professionnels exploitant un bâtiment commercial ou industriel. — Investisseurs qui ne sont pas concernĂ©s par la revente de leurs actifs. — Les investisseurs qui souhaitent rĂ©investir leurs bĂ©nĂ©fices dans d’autres propriĂ©tĂ©s.

Pour aller plus loin…

Ici ! Vous en savez beaucoup plus que la plupart des gens au sujet de l’IBS Ă  l’IS maintenant ! J’espère que l’article vous a et qu’il vous a permis d’apprendre ou de clarifier les idĂ©es qui tournent autour de ce grand outil que SCI est Ă  l’IS. Merci d’ĂŞtre est allĂ© Ă  la fin de cet article assez technique ! Pour ceux qui veulent aller plus loin, j’ai dĂ©veloppĂ© un package entièrement dĂ©diĂ© au SCI Ă  l’IS, avec le statut, la procĂ©dure de crĂ©ation de son SCI en ligne, un simulateur, ainsi qu’un guide très complet sur ce sujet. De plus amples informations peuvent ĂŞtre trouvĂ©es ici : www.guide-sci.fr.

A bientĂ´t

Paul Aube

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