Exceptionnellement aujourd’hui, je laisse la parole à Paul AUBE. Cet investisseur partage son expertise sur la Société Civile Immobilière (SCI) à l’impôt sur les sociétés (IS), après avoir publié un guide reconnu sur la fiscalité immobilière. Derrière la technicité parfois rébarbative, il y a un vrai levier pour optimiser la rentabilité d’un patrimoine immobilier. Ce tour d’horizon, accessible et concret, vous fait découvrir la mécanique, étape par étape. Paul AUBE, qui parle d’expérience, propose ici une synthèse claire, appuyée sur la pratique. Retrouvez son analyse ci-dessous et le lien vers son guide en fin de texte.
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La fiscalité, c’est ce caillou dans la chaussure de tout investisseur. Chaque année, la même impression revient : la ponction grimpe. On aimerait bien en garder davantage sous le coude, mieux maîtriser ce qui s’envole. Que les impôts servent l’intérêt général, personne n’en doute, mais la frustration s’installe quand la pression monte, surtout côté immobilier. Dès qu’il s’agit d’investissement locatif, difficile d’avancer sans se frotter à la fiscalité, il faut y passer, c’est le jeu.
Pour tenter de reprendre la main, beaucoup ont exploré des stratégies, plus ou moins ingénieuses. J’en fais partie. Mon choix s’est finalement porté sur la SCI à l’IS. On parle souvent de la SCI, mais très rarement de la version soumise à l’impôt sur les sociétés. L’immense majorité des structures restent à l’impôt sur le revenu (IR). Sur ce terrain-là, tout a déjà été écrit et réécrit. Ici, je me concentre donc sur la SCI à l’IS. La distinction, purement fiscale (le cadre juridique reste similaire), change radicalement la donne pour gérer ses investissements. Explications.
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Impôt sur les sociétés : de quoi s’agit-il concrètement ?
Un choix qui se coche, mais qui engage.
Opter pour l’IS lors de la création de la SCI (ou plus tard) relève d’une simple formalité administrative, mais la décision, elle, n’a rien d’anodin. Cette option est définitive : une fois actée, on ne revient plus en arrière. Il faut donc y réfléchir sérieusement avant de s’engager.
À quel taux seront taxés les bénéfices ?
L’IS s’applique sur le bénéfice net de la société. Pour résumer, une fois toutes les charges réglées, ce qui reste est imposé à 15% jusqu’à 38 120 €, puis à 28% jusqu’à 500 000 €, et enfin à 33% au-delà (barème valable jusqu’au 31 décembre 2018).
Un cas pratique : une SCI à l’IS détenant trois appartements, encaissant 18 000 € de loyers annuels. Après paiement des charges (crédit, comptabilité, amortissements, assurance, charges de copropriété…), il reste 3 000 € de bénéfice. L’impôt à régler ? 450 € (3 000 € x 15%).
Et c’est terminé ! Tant que vous laissez les fonds dans la SCI, plus de fiscalité à ce stade. En comparaison, à l’IR, vous auriez dû ajouter les prélèvements sociaux (17,2 %) et votre tranche d’imposition.
Maintenant que le décor est posé, passons aux cinq aspects majeurs liés à ce choix.
Les cinq temps forts de l’option IS
1. Passage à la fiscalité professionnelle
Sous IS, la SCI bascule dans le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Fini l’imposition « classique » des particuliers. C’est une logique de société qui s’applique : revenus, charges, amortissements, tout est géré selon les règles comptables d’une entreprise.
Cette mutation implique :
- La tenue d’une comptabilité rigoureuse, qui nécessite généralement de faire appel à un expert-comptable.
- La perte de certains dispositifs ou abattements réservés aux particuliers, comme le régime LMNP.
À noter : il reste possible de louer meublé avec une SCI à l’IS, mais sans bénéficier des avantages fiscaux du meublé classique. Le revenu généré s’ajoute simplement au résultat comptable.
2. Une fiscalité opaque, détachée de la personne
À la différence d’une SCI à l’IR, la SCI à l’IS a une fiscalité totalement indépendante de celle des associés. Vos revenus fonciers cessent d’être accolés à votre imposition personnelle. Ce cloisonnement ouvre de nouvelles perspectives stratégiques pour gérer son parc immobilier.
Concrètement, l’impact fiscal de votre projet locatif ne dépend plus de votre situation privée. Plus besoin de jongler entre réinvestissement et revente pour éviter de se faire rattraper par la fiscalité. La SCI à l’IS, c’est la possibilité de piloter ses investissements sans craindre de voir les bénéfices s’évaporer en charges sociales et impôt sur le revenu.
Ce mécanisme procure une respiration bienvenue pour qui souhaite garder la main sur sa fiscalité.
3. Une panoplie de charges déductibles
La SCI à l’IS obéit à ses propres règles fiscales, ce qui ouvre la porte à de nombreuses déductions. Voici les principales :
- L’amortissement : Il s’agit d’étaler la perte de valeur des biens immobiliers sur plusieurs années, ce qui permet de minorer le résultat imposable. En pratique, le comptable fixe un taux (souvent autour de 3% du prix du bien/an), appliqué à chaque composant du logement.
- Les droits de mutation (frais de notaire) : Ils représentent environ 7 à 8% du prix d’achat et sont intégralement déductibles du résultat.
- Les autres frais : Honoraires d’agence, frais de gestion, dépenses de déplacement (kilométrage pour rendez-vous bancaires, visites, signatures chez le notaire, changements de locataire, gestion des travaux…), achat de matériel (imprimante, ordinateur, voire véhicule si justifié par l’activité), dépenses de travaux (extension, rénovation, création de logement…). Tout cela vient réduire le bénéfice imposable.
Pour illustrer, prenons un exemple concret.
Pierre et Caroline acquièrent un immeuble de trois appartements via leur SCI à l’IS, pour 200 000 €. Leur comptable leur propose d’amortir le bien sur 30 ans : 200 000 € / 30 = 6 666 €/an (arrondi à 6 000 € pour l’exemple). Les frais de notaire s’élèvent à 14 000 €. Ils empruntent 214 000 € (soit le prix plus les frais), remboursent 1 250 € par mois (15 000 €/an, dont 6 300 € d’intérêts la première année). Les loyers encaissés : 18 000 €/an. Les charges courantes (comptabilité, copropriété…) atteignent 2 500 €/an.
Le calcul de la fiscalité donne :
Montant imposable = loyers – charges – intérêts d’emprunt – amortissement – frais de notaire = 18 000 – 2 500 – 6 300 – 6 000 – 14 000 = -10 800 €.
Résultat : Pierre et Caroline ne paieront pas d’IS pendant plusieurs années, grâce au déficit comptable accumulé, reportable sur les bénéfices futurs. Mais cette logique a son revers, particulièrement lors de la revente : c’est le calcul de la plus-value qui s’en trouve modifié.
4. Valeur nette comptable et plus-value à la revente
L’amortissement réduit la valeur nette comptable (VNC) du bien au fil du temps. La VNC, c’est la valeur d’achat diminuée des amortissements pratiqués. Au moment de la revente, la plus-value imposable se calcule sur la différence entre le prix de vente et la VNC, et non le prix d’acquisition initial.
Prenons à nouveau l’exemple de Pierre et Caroline. Leur immeuble, acheté 200 000 €, a été amorti de 6 000 € par an. Après cinq ans, la VNC descend à 170 000 € (200 000 € – 30 000 € d’amortissement). En cas de revente à 220 000 €, la plus-value imposable s’élève à 50 000 € (220 000 – 170 000 €).
Ils devront alors s’acquitter de l’IS sur cette somme : 38 120 € à 15 %, le solde à 28 %, soit environ 9 044 € d’impôt. À noter : dans le calcul réel, il faudrait aussi retirer les charges courantes de l’année en cours (taxe foncière, assurance PNO…), mais l’exemple est volontairement simplifié.
À l’IR, la plus-value imposable aurait été limitée à 20 000 € (220 000, 200 000 €). L’amortissement, qui allège la fiscalité pendant la détention, augmente donc l’assiette au moment de la revente. Ce report d’imposition n’est pas un piège, mais il faut l’anticiper.
5. Sortir des liquidités de la SCI : le traitement des dividendes
Autre question centrale : que se passe-t-il si l’on souhaite retirer l’argent de la SCI ? Pour transférer les bénéfices vers les associés, il faut procéder à une distribution de dividendes, décidée lors de l’assemblée générale annuelle.
Ces dividendes sont ensuite taxés selon deux options :
- Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % sur le montant distribué.
- Ou bien : prélèvements sociaux à 17,2 %, puis impôt sur le revenu après un abattement de 40 %.
Reprenons Pierre et Caroline. La SCI dégage un bénéfice de 1 000 €. Chacun détient 50 % des parts, donc 500 € par personne. S’ils optent pour le PFU, ils paieront 150 € chacun (500 € x 30 %). S’ils choisissent l’autre option : 86 € de prélèvements sociaux (500 € x 17,2 %), puis 90 € d’IR (500 € x 60 % x 30 %), soit 176 € au total. Dans leur cas, le PFU s’avère plus avantageux.
SCI à l’IS : pour quel profil d’investisseur ?
La gestion d’une SCI à l’IS implique plus de rigueur administrative et des frais de structure non négligeables. Ce montage ne s’adresse pas à tous les projets immobiliers ni à tous les investisseurs.
Au-delà de l’opération envisagée, c’est surtout votre approche de l’investissement qui guidera le choix. Voici quelques cas pour lesquels la SCI à l’IS prend tout son sens :
- Projets d’envergure : achat d’immeuble, acquisition de plusieurs lots…
- Volonté d’accroître sensiblement le patrimoine locatif.
- Exploitation de locaux commerciaux ou industriels.
- Stratégie patrimoniale visant la détention longue sans intention de revente rapide.
- Investisseurs souhaitant réinvestir les bénéfices dans de nouveaux biens.
Pour approfondir le sujet
Vous voici armé d’une vision précise sur la SCI à l’IS, un mécanisme souvent méconnu mais redoutablement efficace pour structurer ses investissements immobiliers. Si vous voulez aller plus loin et maîtriser chaque rouage, mon guide complet, avec démarches en ligne, simulateur et conseils pratiques, est accessible à l’adresse suivante : www.guide-sci.fr.
À chacun de trouver la stratégie qui lui ressemble, mais une chose est sûre : la SCI à l’IS n’a pas fini de rebattre les cartes de la fiscalité immobilière.
Paul Aube
